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市国土资源局等十部门共同发布重要政策文件

浏览次数: 日期:2018年5月17日

为做好《济南市落实打造“十最”营商环境要求支持实体经济项目建设若干措施》(济政字〔2017〕80号,以下简称《若干措施》)实施工作,提高土地利用效率,保障实体经济项目发展,特就有关问题制定如下细则:

一、保障项目建设用地

()用地指标向实体经济倾斜。每年第四季度末,各区政府(含高新区管委会、南部山区管委会、新旧动能转换先行区管委会()、国际医学科学中心管委会()及经市政府授权的园区管委会,下同)上报下一年度用地需求时,对社会经济贡献大、土地节约集约利用水平高的大项目、好项目以及用于保障高科技“小而微”企业落地的综合性、现代化标准厂房用地予以标注。市国土资源局会同市发改委、市经信委按照全市年度重点项目计划制定实体经济项目新增用地方案,根据产业政策、投资强度、产出强度、开工时间、资金落实、前期用地指标使用等情况综合排序,经市联席会议讨论通过,形成重点项目指标分配方案,报市政府审查同意后,由市国土资源局下达各区政府落实。 

()拟分期建设的大中型工业项目和工业企业扩建项目用地,由区政府提出初步方案,报市规划局、市国土资源局审核同意后,结合投资和工程建设进度,实施一次规划、分期供地、规划预留。

二、降低项目用地成本 

()对于拟适用《若干措施》规定的工业用地按最低限价标准70%确定出让底价政策的实体经济项目,由区政府提出申请,市国土资源局在审核土地出让方案时提出土地出让起始价建议,报市土地招拍挂领导小组研究确定。

(二)企业在原有独立工业用地(不含原工业综合用地和共用工业用地)上进行厂房加层、厂区改造、内部用地整理,提高容积率的,应当依法办理建设工程规划审批手续;对因增建厂房提高容积率的,不再增收土地价款。原土地出让合同规定了容积率上限或固定值的,经规划部门依法办理变更手续后,到国土资源部门调整出让合同;原土地出让合同只规定了容积率下限值的,不再调整出让合同。在工业用地内增建非厂房类项目,按本实施细则第六条办理。

三、项目用地弹性管理

各区政府在确定工业用地供地方式时,除了传统的50年出让期限外,还可以结合产业发展周期、用地单位经营水平及我市产业发展政策,选择以下方式供应土地。

()长期租赁。通过招拍挂方式确定承租人,租赁期限不超过20年。租赁价款每5年缴纳一次,按20年出让年期评估价格的1/4确定,土地征收成本不足部分先由所在区政府垫付。土地使用者与市国土资源局、区政府三方签订《国有建设用地使用权租赁合同》,承租人可据此到发改、经信、建设、规划等部门办理相关手续。

()先租后让。通过招拍挂方式确定承租人,租赁期限一般为5年,租赁价款按20年出让年期评估价格的1/4确定,土地征收成本不足部分先由所在区政府垫付。土地使用者与市国土资源局及区政府三方签订《国有建设用地使用权租赁合同》,承租人可据此到发改、经信、建设、规划等部门办理相关手续。租赁合同期满且达到合同约定标准,经区政府评估考核达标的,可采用协议出让方式继续使用土地,出让年期为20年。未达到预期用地目标的项目,区政府收回租赁土地,对企业在租赁宗地内已建成的建()筑物委托第三方审价后给予适当补偿。

()弹性年期出让。出让期限一般为20年,出让时同时评估50年和20年年期的出让价款,土地使用年限届满继续使用土地的,按两者价格之差补缴土地价款。续期时,由区政府组织对产业项目发展水平、土地产出效益等情况进行考核,经市发改委、市经信委对考核结果认定后,考核达标的企业可按照协议出让方式补签土地出让合同,合同续期年期最多不超过30年。

四、严格工业项目分割确权管理

()企业因投资合作分割确权的办理

  单个工业项目,因生产需要在接受投资、合资、对外投资合作过程中确需分割转让厂房的,按以下要求办理。

  1.项目应具备的条件

  (1)项目建设手续齐全,已办理不动产首次登记;

  (2)项目已经投产满5年,投资、产出、税收等经所在区政府评估审核,达到合同约定要求;

  (3)受让方须为企业且项目符合市、区产业发展政策;

  (4)拟分割确权的厂房须维持原规划用途。

  2.办理程序

  (1)区政府根据工业项目持有人申请,研究制定工业厂房分割确权的方案,包括项目目前用地、建设、投资、生产情况以及厂房拟分割确权后的产业主导方向、建筑物利用、受让人资格、转让价格等内容,报市国土资源局。

  (2)市国土资源局受理后,转市经信委对产业业态进行审核。市经信委审核同意的,再由市国土资源局转市发改委、市规划局、市环保局、市公安消防支队等部门进行审核。对符合要求的,报市政府审批。

  (3)市政府批准后,项目持有人到市国土资源局签订可分割转让的土地使用权出让合同变更协议,按照市场评估地价补缴土地差价。

  (4)转让双方凭市政府批准文件、地价补缴单据、受让人资格证明等资料,向市不动产登记部门申请以楼层或楼幢为最小基本单元办理登记手续。受让方以共用宗地形式取得土地使用权,不再单独分割土地使用权。

  (5)受让方取得不动产权后拟再次转让的,由区政府会同市经信委对受让人资格进行审核,并按照上述规定缴纳土地差价后,持受让人资格证明等资料办理不动产登记手续。

()企业因低效生产分割确权的办理

  单个工业项目建成后无实际生产或利用率低,确需将厂房分割转让给省、市支持发展的产业项目的,按以下要求办理。

  1.项目应具备的条件

  按照本条前款因接受投资、合资、对外投资合作确需分割转让工业厂房所应具备条件的第134项要求。

  2.办理程序

  此类项目的办理参照本条前款因接受投资、合资、对外投资合作确需分割转让工业厂房的办理程序,以区政府委托第三方评估核准的成本价转让给省、市支持发展的产业项目。转让双方持经区政府确认的转让成本价格评估报告等相关资料向市房产交易管理部门、市不动产登记部门申请办理转让、登记手续。受让人取得不动产权后拟再次转让的,按上述有关要求办理。

()工业项目配套设施管理

  1.批准分割转让的工业项目,项目主体自持比例原则上不低于项目总建筑面积的15%。工业项目厂房分割转让后,可用于经营的配套设施,须按原配套功能继续使用。

  2.配套设施在保障原配套功能的前提下,经所在区政府审核同意,确需再转让的,报规划部门审核确认后,保持工业用地性质不变,按照商业用地市场成交价补缴土地差价,到有关部门缴纳相关规费。

  3.转让双方持相关资料向市房产交易管理部门、市不动产登记部门申请办理转让、登记手续。受让方以共用宗地形式取得土地使用权,不再单独分割土地使用权。

  4.受让人取得不动产权后拟再次转让的,按上述有关要求办理。

五、研发用地历史遗留项目处理

()项目应具备的条件

  1.依据1990年《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ 137-90),用地性质为原研发用地(C6)的;

  2.项目所在地区政府确认属于政府及政府平台以联建方式建设的。

()办理程序

  1.规划部门依据新《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB 50137-2011),将项目土地用途确认为商业商务用地。按原规划条件或者许可建筑现状核定规划指标,函告申请单位,并抄告所在地区政府。

  2.区政府根据项目持有人申请,研究确定处置方案,形成意见后报市政府批准。

  3.国土部门根据调整后的用地性质、建筑用途、规划指标等,核定地价、补收出让金及有关规费、与建设单位签订国有建设用地使用权变更合同、办理不动产变更登记。

  4.建设单位持变更后的产权证书等材料,向房管部门、国土部门申请办理房屋分割交易、确权登记手续。

  5.使用单位在后续使用过程中,应考虑原设计结构及承载能力等建筑安全要求,满足消防安全及环保要求,相关部门按照各自职责加强监管。

 

 六、现状收回购后重新招拍挂项目的办理

 

对于未充分开发形成的低效用地、僵尸项目、烂尾项目以及单个工业项目改变为商业用途等情况,拟现状收回购后重新招拍挂的,按以下程序办理:

()区政府根据企业申请或根据辖区实际情况,拿出宗地整体或部分再开发的初步方案,明确现有建筑物拟保留使用的具体计划。

()区政府就该宗地的容积率等规划指标及现状建筑物是否保留向规划部门函询规划意见。规划部门以复函形式重新确认宗地用途、边界、容积率等规划指标,并就是否同意宗地内建筑物予以保留提出意见。

()国土部门根据企业申请或区政府书面意见,对宗地进行整体或部分现状收购并向规划部门函询规划条件后,按照国有建设用地使用权招拍挂出让的程序组织重新出让。

七、原工业综合用地前后政策衔接

 已供工业综合用地,按照《关于进一步加强工业综合用地审批与监管工作的通知》要求,加强后期监管。

已经市政府批准但尚未实施供地或按照规划意见分期供地的项目,由区政府提出具体意见,要求按工业综合用地继续供地的,仍按工业综合用地政策办理,加强后期监管;不再要求按工业综合用地政策办理的,按现行规划确定的用途依法办理。

 本文件发布前未经市政府批准的工业综合用地项目,一律不再按工业综合用地政策办理。

八、加强组织领导和联合监管

 ()市政府成立由市发改委、市经济和信息化委、市国土资源局、市规划局、市城乡建设委、市住房保障管理局、市环保局、市公安消防支队等部门组成的支持实体经济发展专项工作小组,负责实体经济项目建设工作的协调推进和监督管理。各成员单位要加强协调联动,在办理工业厂房分割转让等相关业务时,既要精简办事环节,推进并联审批,让企业少跑腿甚至不跑腿,又要对项目严格把关,严禁将工业项目改变为居住、商业用途分割转让。

 ()各区政府是本辖区内推进工业厂房分割转让、再开发利用的主体,既要结合本辖区产业规划、发展现状、企业用地需求等情况,对拟分割转让、再开发利用的项目通盘考虑,统筹推进,又要认真分析每个项目生产、投资情况及发展前景,制定具体实施方案,促进实体经济项目持续稳定健康发展,防止利用工业用地炒地炒房投机行为。

 ()工业(科研)项目分割转让后,所在区政府及相关部门要按照属地管理的原则加强监管,监督企业是否按照约定用途使用建筑物、是否达到约定的投资强度和亩产税收等条件。对于改变用途的,依法严肃查处,限期整改到位;对于未达到约定投资和生产要求的,依法追究企业违约责任。

九、其他

 (一)高新区范围内的相关项目,可由管委会在权限范围内自行组织办理。

 ()各县实体经济项目用地管理可以参照本实施细则执行。

 

 

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